Publicatiedatum 16 oktober 2023
Leestijd: 3 minuten
----------------------------------------
Wat zijn momenteel de belangrijkste ontwikkelingen op de vastgoedmarkt?
De experts zijn unaniem: het meest opvallende is de afwaardering van vastgoed, en dat is zichtbaar in alle sectoren. Belangrijkste oorzaak daarvan is de snelle stijging van de rente. De ECB heeft in heel korte tijd de rente flink laten stijgen, om de hoge inflatie in te dammen. Verwoerd: “In wezen is er sprake van normalisering, de rente was de afgelopen jaren abnormaal laag. Er is nu sprake van een harde correctie. Deze moest er ook wel komen, maar het ging wel heel snel. Feit is dat dit geleid heeft tot het afwaarderen van vastgoed en een terugloop in het aantal transacties.”
Zijn er verschillen in de sectoren?
De afwaardering zien we over de gehele markt. Voor de kantorenmarkt is deze het sterkste. Korthout: “Op de kantorenmarkt zie je wel een tweedeling ontstaan tussen goede en slechte locaties. Goede locaties zijn kantoren met een goed energielabel, gelegen nabij een station in een grote stad. De labelplicht, waarbij kantoorruimte verplicht een label C moet hebben, wordt ingeprijsd in de waarde. Duurzaamheid wordt dus steeds belangrijker in deze markt. De kantorenmarkt is gevoelig voor de economische situatie. Wanneer bedrijven het lastig krijgen, kan het verlagen van het aantal te huren kantoormeters een besparing zijn. Deze ontwikkeling is overigens ook gevoed door het hybride werken, waarbij steeds meer werknemers ook een aantal dagen thuis werken en er dus vaker een overschot aan kantoormeters is.”
Verwoerd voegt daar aan toe: “De leegstand in de VS, deels veroorzaakt door hybride werken, maakt beleggers terughoudend. De situatie is in de VS overigens anders dan in Nederland, waar per medewerker minder vierkante meters wordt gehuurd, omdat er al rekening wordt gehouden dat niet iedere medewerker elke dag naar kantoor komt. In dat opzicht zijn de gevolgen van hybride werken nog wel te overzien.”
En wat zien jullie op de woningmarkt?
Korthout: “De woningmarkt heeft ook last gehad van de stijgende hypotheekrente. De rendementen liepen op, leegwaardes daalden en het aantal transacties viel terug. Wat je sinds het tweede kwartaal van 2023 ziet, is een verschil tussen de koopwoningmarkt voor particulieren en de beleggingsmarkt. De transactieprijzen voor woningen lopen sinds het tweede kwartaal weer op, omdat de hypotheekrente wat genormaliseerd is en er nog steeds sprake is van krapte op de woningmarkt. Die opleving van de markt zien we niet terug op de beleggingsmarkt voor woningen. Hier is geen sprake van een stijging van de waarde en hier wordt vooralsnog niet veel meer verkocht dan de afgelopen kwartalen. Daarnaast zijn er de afgelopen tijd vanuit de politiek ook veel maatregelen genomen die invloed hebben gehad op beleggers.”
Verwoerd: “Het reguleringsvraagstuk van Hugo de Jonge maakt dat er op de beleggersmarkt pas op de plaats wordt gemaakt, in afwachting van duidelijkheid over de regulering. Voor particulieren komen daar ook de fiscale veranderingen nog bij. Dit betekent terughoudendheid bij aankoop. Toch wordt er nog niet heel veel verkocht, de huurstromen zijn veelal nog in orde. Op termijn zullen naar verwachting wel meer beleggers uit de markt stappen. Dit terwijl we wel woningen nodig hebben. De regulering zal naar verwachting niet per 1 januari 2024 al in gaan, zoals de bedoeling was. Dit is nadelig, zo blijft de onzekerheid en doen mensen niets. Als de regulering doorgaat zal dit naar verwachten leiden tot meer uitponden; beleggers gaan aan particulieren verkopen.”
Wat zijn jullie verwachtingen voor 2024?
Korthout: “De vastgoedmarkt heeft bewezen zich lastig te laten voorspellen. Veel hangt af van de ontwikkeling van de economie en de rente. Door de huidige hoge rentestand verwacht ik niet dat er een opleving in de waarde van beleggingsvastgoed gaat komen. Veel beleggers kopen vastgoed met financiering, dus dan kun je ook niet tegen lage rendementen vastgoed kopen, want de financieringslasten moeten worden betaald. Wel verwacht ik dat er iets meer dynamiek in de markt komt. De bied- en laatprijs groeit dichter naar elkaar toe.”
Verwoerd verwacht geen heel dynamisch 2024. “Beleggers die met lage rente hebben gekocht en moeten herfinancieren, krijgen het wellicht lastig vanwege de lagere waardes en hogere rente, en zullen meer eigen vermogen moeten inleggen. Dit zal leiden tot meer verkopen. Naar verwachting zal de inflatie verder blijven dalen en zal de ECB-rente daarmee ook iets dalen. Dan kan er een kleine waardeverhoging worden verwacht. Er ontstaat meer prijsevenwicht, dus voor kopende partijen kan het een mooi instapmoment zijn.”