Wat kun je zeggen over de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt?
“Het afgelopen jaar zijn de woningprijzen gedaald. Tot aan de zomer van 2022 was er eigenlijk geen vuiltje aan de lucht en was er nog sprake van groei. Plotsklaps stapelden de problemen zich op, zowel op politiek als economisch gebied. Dit had een directe weerslag op de woningmarkt.
Sinds de recente piek in de woningmarkt, aan het begin van 2022, hebben we vanaf de zomer van 2022 een flinke daling van woningprijzen in Nederland waargenomen. Denk daarbij in de orde van grootte van gemiddeld -5 à -10% voor Nederland als geheel. Deze neerwaartse trend kan worden toegeschreven aan verschillende factoren, waaronder de oorlog in Oekraïne, sterk gestegen bouwkosten, de snel oplopende inflatie (aangejaagd door sterk opgelopen energieprijzen) en niet te vergeten de snel opgelopen rente en daarmee samenhangende afnemende betaalbaarheid van woningen.
Al met al kwam de vastgoedmarkt feitelijk tot stilstand, omdat - door alle onzekerheden in de markt – zowel kopers als verkopers een afwachtende houding aannamen, in afwachting op betere tijden. Dit alles heeft geleid tot een sterk veranderd speelveld voor zowel kopers als verkopers op de woningmarkt.”
Wat betekenen de dalende woningprijzen voor de markt?
“De dalende woningprijzen hebben zowel positieve als negatieve gevolgen voor de woningmarkt. Aan de ene kant kunnen potentiële kopers profiteren van de lagere prijzen en hebben ze meer keuzemogelijkheden. Het overbieden op woningen is daarmee ook grotendeels verleden tijd. Aan de andere kant kan het voor verkopers moeilijker zijn om een bevredigende verkoopprijs te realiseren. Bovendien kunnen de dalende woningprijzen een negatieve invloed hebben op het consumentenvertrouwen en de investeringsbereidheid in de vastgoedmarkt.”
Is het beeld landelijk gezien overal hetzelfde, of zijn er regionale verschillen?
“De dalende woningprijzen in Nederland zijn niet uniform over het hele land. Verschillende regio’s hebben verschillende prijscorrecties ervaren. Dit kan worden toegeschreven aan diverse factoren, waaronder de regionale economische en demografische trends en de vraag en het aanbod van woningen. Als we kijken naar de verschillende gebieden:
- Randstad en grootstedelijke gebieden: de grote steden in de Randstad, zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, maar ook steden als Eindhoven en Groningen hebben historisch gezien een krappe, maar sterke woningmarkt met hoge prijzen als gevolg. Echter, deze gebieden hebben ook de grootste correcties gehad in de huidige dalende markt. De toename van het aanbod en gelijktijdige uitval van de vraag resulteert in sommige gevallen in vrij sterke prijscorrecties, die kunnen oplopen naar meer dan -10% ten opzichte van dezelfde periode in 2022.
- Middelgrote steden en stedelijke gebieden buiten de Randstad hebben minder sterke correcties gezien. Deze regio’s hebben over het algemeen een lagere woningdichtheid en een minder krappe markt, waardoor de prijscorrecties minder uitgesproken zijn. Hoewel de prijzen ook in deze gebieden zijn gedaald, is het tempo van de correctie over het algemeen trager en de correctie minder sterk (minder dan -10%). De populariteit van sub-urbane gebieden met minder congestie heeft daartoe bijgedragen.
- Landelijke gebieden en grensregio’s als Noordoost Groningen, delen van Limburg en Zeeland ervaren door de oplopende rente natuurlijk ook negatieve impact op de liquiditeit in de markt. Daarnaast hebben deze meer perifere gebieden ook unieke uitdagingen zoals de afnemende en vergrijzende bevolking. Dat was zo en is nog steeds een belangrijk driver voor dit soort perifere woningmarkten. Uiteindelijk zijn deze markten wel minder volatiel gebleken en reageren dan ook beduidend minder heftig op de dalende tendens met een daling van de gemiddelde prijzen van minder dan 5 à 6%.”
Wat is de belangrijkste factor?
“Alles staat of valt uiteindelijk met de betaalbaarheid van een woning, waar deze ook gelegen is. Met name de marktsegmenten waar kopers wat meer te besteden hebben lijken minder te lijden onder de dalende prijzen. Vrijstaande woningen waren in Q1 van 2023 gemiddeld zelfs duurder dan een jaar eerder, ondanks dat het aantal transacties flink gedaald is. Blijkbaar is de onderliggende vraag geenszins verdwenen.”
Verwacht je snel verandering?
“De dalende woningprijzen en alle onderliggende oorzaken hebben de woningmarkt flink op slot gezet. De ‘markt’ beseft sinds lange tijd weer dat groei niet vanzelfsprekend is en ik ben bang dat er voorlopig nog geen einde komt aan de dalende tendens op de woningmarkt.“
