Publicatiedatum 16 oktober 2023
Leestijd: 3 minuten
----------------------------------------
Box 3-maatregelen
Demissionair staatssecretaris Marnix van Rij wil in 2027 het belasten van het werkelijke rendement in box 3 invoeren. Op dit moment vindt de heffing plaats op basis van tijdelijke wetgeving, de Overbruggingswet box 3. Deze overbruggingsregeling – waarin gerekend gaat worden met een fictief rendement van 6,17% - wordt fel bekritiseerd en is onderwerp van diverse procedures. De Hoge Raad zal over ongeveer zes maanden met een uitspraak komen in de box-3-procedure.
Om belastingdruk tegen te gaan, zijn er voor de box-3-belegger verschillende opties. Zo kan de box-3-belegger het vastgoed overhevelen naar een bv en 10,4% overdrachtsbelasting betalen, het vastgoed verkopen, of gaan investeren in gebouwen die verduurzaamd kunnen worden (bijvoorbeeld logistieke hallen en kantoren) en waarop nog een goed rendement te behalen valt. Maar ook gewoon blijven stilzitten en even helemaal niets doen kan verstandig zijn.
BOR
Een forse fiscale tegenvaller voor vastgoedeigenaren die hun vastgoed exploiteren via de bv betreft de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). Bij het schenken of nalaten van ondernemingsvermogen kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt van deze regeling. Hierdoor wordt de heffing van schenk- of erfbelasting in veel gevallen beperkt. De regeling geldt alleen voor ondernemingsvermogen. Vanaf 1 januari 2024 wordt aan derden verhuurd vastgoed en vastgoed dat ter beschikking wordt gesteld per definitie aangemerkt als beleggingsvermogen.
Onno Adriaansens, hoofd vastgoed desk bij RSM, licht toe: “In potentie kun je nu – afhankelijk van de situatie – een behoorlijk deel van het vermogen fiscaal vriendelijk erven. Een rekenvoorbeeld geeft aan dat erfgenamen in de huidige situatie circa 3,5% belasting betalen, maar dat dit na 1 januari oploopt naar 44%. Deze belastingdruk kan ertoe leiden dat delen van de vastgoedportefeuille noodgedwongen moeten worden verkocht.” Adriaansens zegt dat het voor sommige vastgoedfamilies voor wie bedrijfsopvolging actueel is, verstandig zou kunnen zijn om de zaak eerst eens goed te inventariseren. “Uit de inventarisatie zou kunnen blijken dat het wellicht raadzaam zou zijn om onder de huidige regels een substantieel van het vermogen af te splitsen en te schenken.
Inhoudelijk gaat vanaf 1 januari de term ‘feitelijk gebruik’ gelden. Is het vastgoed bij schenken of overlijden verhuurd, dan ben je de Sjaak, ook al heb je plannen om het te ontwikkelen. Een goede strategie is dus noodzakelijk wil je niet 44% afdragen.” Fiscalisten verwachten dat de BOR-regeling zich gaat laten voelen op de markt. Zo zou het op de woningmarkt grote impact kunnen gaan hebben, omdat opvolgers (een deel van) hun verhuurde panden moeten gaan verkopen om de fiscale lasten te kunnen betalen, en zij die niet hoeven te verkopen door de toegenomen fiscale druk minder investeringscapaciteit hebben. Gevolg zou zijn dat het aanbod van huurwoningen nog verder zou kunnen gaan slinken. Adriaansens: “Het niet investeren kan ook ten koste gaan van het verduurzamen van vastgoed. Daarmee werken de maatregelen contraproductief.”
Andere voorstellen uit het Belastingplan
Naast de box 3-maatregelen en de BOR-regeling, bevat het Belastingplan 2024 nog enkele andere vastgoedgerelateerde wetsvoorstellen. Zo wordt het vbi/fbi-regime afgeschaft voor vennootschappen die rechtstreeks in Nederlands vastgoed beleggen en zijn dergelijke vennootschappen op reguliere wijze vennootschapsbelasting verschuldigd.
Per 1 januari 2025 vervalt de Vpb-plicht voor de meeste FGR’s (Fonds voor Gemene Rekening) en alle CV’s (Commanditaire Vennootschappen). Het vervallen van de belastingplicht kan leiden tot fiscale afrekening in de vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting. Om negatieve effecten te voorkomen, is overgangsrecht voorgesteld, bijvoorbeeld door het belang in het FGR of de CV door een aandelenfusie onder te brengen in een bv.
Verder wordt de afschrijving op gebouwen in eigen gebruik beperkt tot de bodemwaarde; als de fiscale boekwaarde lager is dan de bodemwaarde is afschrijven niet langer toegestaan. Voor de inkomstenbelasting (box 1) wordt de bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik verhoogd van 50% naar 100% van de WOZ-waarde.
Tot slot wordt bij het overdragen van een onroerende zaak via een aandelentransactie de zogenoemde samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting gedeeltelijk afgeschaft.