Publicatiedatum 21 oktober 2024
Leestijd: 2 minuten
----------------------------------------
Addie Koekkoek, Intern Taxateur van Handelsbanken: “Het zijn nogal wat aanpassingen die veel impact kunnen hebben. Voor een goed overzicht adviseren wij om de site van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening te raadplegen. Hier is een heldere uitleg van de wet met behulp van factsheets en infographics te vinden. Goed om te weten is dat er over drie jaar een evaluatie plaatsvindt en de nieuwe huurregels zullen worden getoetst.”
Addie Koekkoek, Intern Taxateur van Handelsbanken: “Het zijn nogal wat aanpassingen die veel impact kunnen hebben. Voor een goed overzicht adviseren wij om de site van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening te raadplegen. Hier is een heldere uitleg van de wet met behulp van factsheets en infographics te vinden. Goed om te weten is dat er over drie jaar een evaluatie plaatsvindt en de nieuwe huurregels zullen worden getoetst.”
Wat houdt de Wet betaalbare huur precies in?
De nieuwe wet introduceert het nieuwe segment ‘Middenhuur’ naast de twee bestaande segmenten ‘Sociale huur’ en ‘Vrije sector’. Hierbij is een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel (WWS) van toepassing. Per 1 juli 2024 ziet het ‘huurplaatje’ volgens het WWS er als volgt uit:
- Sociale huur: Woningen met 0 tot en met 143 WWS punten (circa € 880 euro per maand op dit moment) blijven onder de gereguleerde huurprijs vallen.
- Middenhuur: Woningen met 144 tot en met 186 WWS punten krijgen nu ook een gereguleerde huurprijs.
- Vrije sector: Woningen vanaf 187 WWS punten behouden een vrij te bepalen huurprijs.
De wijzigingen zijn van toepassing op alle bestaande en nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024. Voor bestaande contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, geldt een overgangsrecht waarbij de huurprijs moeten worden aangepast conform de nieuwe puntentelling indien de woning 143 WWS punten of minder heeft.
De huurprijs moet per direct worden bijgesteld naar het juiste niveau. Voor woningen met 144 tot en met 186 punten, mag dit alleen bij nieuwe contracten. En voor woningen in de vrije sector (vanaf 186 punten) is er geen recht op een lagere huur en blijft de huurprijs vrij bepaalbaar.
De huurprijs moet per direct worden bijgesteld naar het juiste niveau. Voor woningen met 144 tot en met 186 punten, mag dit alleen bij nieuwe contracten. En voor woningen in de vrije sector (vanaf 186 punten) is er geen recht op een lagere huur en blijft de huurprijs vrij bepaalbaar.
Modernisering van het puntenstelsel
In welk segment een huurwoning valt, is afhankelijk van het aantal punten dat een woning scoort op basis van het WWS. Er wordt daarvoor onder meer gekeken naar de WOZ-waarde van een woning, het energielabel, het aantal kamers, de grootte van kamers en eventuele buitenruimtes die bij een woning horen.
De Wet betaalbare huur voorziet in modernisering van het WWS, waardoor woningen eerlijker worden beoordeeld. Zo levert een hoger energielabel (vanaf A) meer punten op, terwijl E-labels of lager tot puntenaftrek leiden. Maar er is meer: Buitenruimtes en luxe voorzieningen krijgen een hogere waardering in het nieuwe stelsel. Voor nieuwbouwwoningen (na 1 juli 2024 in gebruik genomen) geldt een opslag van 10% als de start van de nieuwbouw, transformatie of bijbouw van de woning plaatsvindt voor 1 januari 2028. Bij rijksmonumenten geldt er nu een huurprijsopslag tot 35% en gemeentelijke en provinciale monumenten krijgen een opslag van 15%.
Vaste huurcontracten de nieuwe norm
Sinds 1 juli 2024 zijn vaste huurcontracten de norm. Een nieuwe huurder krijgt dus vanaf die datum meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd. Er zijn echter uitzonderingen voor specifieke situaties of doelgroepen, waaronder studenten, renovatieprojecten of bij een scheiding. Ook blijven tijdelijke contracten onder voorwaarden mogelijk, bijvoorbeeld op basis van de Leegstandswet of bij hospitaverhuur.
Nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte
De definitie van zelfstandige woonruimte wordt aangescherpt. Vanaf nu worden alleen woningen met eigen toegang en essentiële voorzieningen als zelfstandig beschouwd. Groepscontracten voor studenten, met meer dan twee personen, worden niet langer toegestaan.
Andere belangrijke wijzigingen
Naast bovenstaande zijn er enkele andere belangrijke aanpassingen om rekening mee te houden:
- Vanaf 1 januari 2025 is het verplicht om bij een nieuwe huurovereenkomst een kopie van de puntentelling toe te voegen;
- Verhuurders kunnen sinds 1 juli 2024 een minimale huurperiode afspreken waarbij de huurder niet kan opzeggen; en
- De huurprijs kan gedurende de hele huurovereenkomst worden getoetst.
