“Aan de ene kant van het verduurzamingsspectrum heb je de feiten. Maar aan de andere kant heb je de onzekerheden en onduidelijkheden die bij deze fase passen. Wat doet verduurzaming nou precies met de waarde van een kantoorpand en, meer specifiek, wat zijn de gevolgen als niet tijdig aan de energielabelverplichting wordt voldaan? Daar spelen heel veel factoren een rol bij.”
Om met de feiten te beginnen: “1 januari 2023 staat vast, en komt snel dichterbij. Op deze datum gaat de wetgeving in, die bepaalt dat kantoren minstens energielabel C moeten hebben. Het label, dat de energieprestaties van een pand weergeeft, loopt van A, heel goed, naar G, heel slecht. Op rvo.nl (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) staat beschreven dat circa 70.000.000 m2 kantoorruimte (ongeveer 63.000 kantoren) onder de, reeds in 2018 van kracht geworden, wetgeving gaat vallen.
In april dit jaar heeft RVO onderzoek gedaan naar de energielabels in het Nederlandse kantorenlandschap. Daaruit bleek dat 54% van de energielabel C-verplichte kantoren nog niet aan de nieuwe wetgeving voldoet, en 43% nog helemaal geen label heeft”, legt Koekkoek uit. “En dat terwijl de onzekerheden en onduidelijkheden toch echt flink zijn afgenomen in de afgelopen jaren en er steeds meer positieve effecten van verduurzaming bekend worden.” De internationale vastgoedadviseur CBRE stelt in een onderzoek uit december 2021 dat effecten van duurzaamheidsmaatregelen al onderdeel uitmaken van en verwerkt worden in transacties.
Uit analyse van transacties van gebouwen in 15 Europese steden bleek de huuropbrengst van gebouwen met een duurzaamheidscertificering, over een periode van 5 jaar gemeten, gemiddeld 21% hoger dan gebouwen zonder duurzaamheidscertificering. Andersom zullen gebouwen die niet (voldoende) gecertificeerd zijn (zogenaamde ‘bruine gebouwen’) moeilijker verhuurbaar worden en in waarde dalen ten opzichte van wel verduurzaamde (‘groene’) gebouwen. Dit effect wordt ook wel ‘brown discount’ genoemd.
Hoe waardeer je vastgoed in deze transitieperiode?
Het kwalitatief analyseren van duurzaamheid in de waardering van gebouwen wordt al volop gedaan. Door de verschillende onderzoeken en groei van het aantal, en de kwaliteit van, referenties in de markt waarop een taxateur een waardering kan baseren, wordt het waarderen/kwantificeren van duurzaamheidseffecten op vastgoed steeds beter mogelijk. Koekkoek: “Tot voor kort werd er vooral gekeken naar de extra kosten van verduurzaming van een gebouw. Maar de positieve effecten, de potentiële waardegroei die het met zich meebrengt zijn eigenlijk veel interessanter.”
Voor een accurate en juiste waardering is naast een kwalitatieve analyse vooral ook kwantificering van de duurzaamheidsmaatregelen van belang voor een juiste inschatting van de waarde. De
(DGBC), een netwerkorganisatie voor duurzaam bouwen en vastgoed, heeft in samenwerking met diverse taxatiebedrijven een handreiking gepubliceerd met handvatten voor taxateurs over het kwantificeren van duurzaamheidseffecten en wat de consequenties kunnen zijn voor kantoren wanneer deze niet voldoen aan de energielabel C-wetgeving in 2023.
In de publicatie ‘
’ (DGBC.nl, juni 2022) worden kwalitatieve en kwantitatieve elementen onderscheiden, en wordt beschreven wat de eventuele sancties kunnen zijn bij het niet voldoen aan de eisen: Kwalitatieve maatregelen hebben een impliciete, indirecte impact op de waarde van gebouwen. In een taxatie zie je dit terug in de beoordeling van de courantheid, de SWOT-analyse, de kwaliteit van de referenties en in het benoemen van eventuele juridische gevolgen.
Kwantitatieve maatregelen die een taxateur kan opnemen in de taxatie van een kantoorpand zijn feitelijk de expliciete, directe effecten van het wel of niet hebben van ESG-maatregelen op de cashflow, en concurrentiepositie van een gebouw. De belangrijkste elementen zijn daarbij onder andere huurinkomsten, huurgroei, exploitatiekosten en leegstand. De taxateur zal daarnaast rekening houden met de investeringen/kosten die nodig zijn om veroudering tegen te gaan en de duurzaamheid te verbeteren om zodoende concurrerend te blijven in de markt en een ‘brown discount’ te voorkomen.
Koekkoek geeft aan dat de handreiking feitelijk voor een breder publiek dan alleen taxateurs interessant is. “Inzicht in welke duurzaamheidselementen meer of minder effect hebben op de huur- en marktwaarde is voor zowel eigenaren, gebruikers, als financiers nodig om gezamenlijk tot een duurzaam en toekomstbestendig gebouwenbestand te komen waarmee de uiteindelijke klimaatdoelen van 2050 hopelijk tijdig worden gehaald. Ik raad het iedereen met enige betrokkenheid tot vastgoed aan, kennis te nemen van dit artikel en er je voordeel mee te doen.”
Voldoet een gebouw niet aan de geldende duurzaamheidseisen, dan kan dat verstrekkende gevolgen voor het gebruik en de waarde hebben. Voor de kantorensector wordt dit al heel snel werkelijkheid. Mocht een kantoorpand na 1 januari 2023 geen C-label of hoger hebben, dan kan het bevoegd gezag bepalen dat het pand ‘niet in gebruik mag zijn’, en gebruikmaken van sancties zoals ‘last onder bestuursdwang’ en ‘last onder dwangsom’. Het doel is hierbij vooral om te zorgen dat aan de wettelijke verplichtingen voldaan wordt. Om de eventuele sancties kracht bij te zetten heeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om bestuurlijke of strafrechtelijke boetes op te leggen tot zelfs het intrekken van de omgevingsvergunning.
De juiste waarde van verduurzaming
Verduurzaming en, zeker op dit moment, het voldoen aan de C-label-wetgeving voor kantoren, heeft een direct en veelal positief effect op de cashflow en de waarde van een kantoorpand voor de eigenaar. Met behulp van de in de DGBC-handreiking genoemde kwalitatieve en kwantitatieve elementen kan de ‘waarde’ van verduurzaming expliciet gemaakt worden wat tot een groter begrip en transparantie voor alle stakeholders in de waardeketen moet leiden.
Koekkoek besluit: “Aan de taxateurs de schone en belangrijke taak om de toegevoegde waarde (of discount) van duurzaamheidsmaatregelen voor gebouwen helder uiteen te zetten en de effecten van verduurzaming op gebouwen goed en realistisch mee te laten wegen in de marktwaarde.”
