Publicatiedatum 19 december 2024
Leestijd: 2 minuten
----------------------------------------
Nederland telt op dit moment ruim acht miljoen woningen met een totale woningwaarde van bijna vier biljoen euro. De gemiddelde koopwoning heeft momenteel een waarde van bijna een half miljoen, namelijk € 499.000. Aan het woord is Calcasa-directeur Tijs Pellemans: “Waar je de afgelopen tijd niet omheen kon in de media is de betaalbaarheid, of eigenlijk onbetaalbaarheid, van woningen voor bijvoorbeeld starters. Sterk gestegen woningwaarden liggen daar voornamelijk aan ten grondslag. Een ander gevolg van sterk gestegen woningwaarden is de stijging van overwaarde. Wij hebben daar onderzoek naar gedaan, en daaruit blijkt dat de gemiddelde overwaarde momenteel € 220.000 bedraagt. Oftewel 44%”.
Hoe is de overwaarde vastgesteld?
Calcasa heeft voor het vaststellen van de overwaarde gekeken naar bestaande koopwoningen die minimaal één verkooptransactie hebben gehad sinds 1 januari 1993. Overwaarde is gedefinieerd als het verschil tussen de meest recente transactieprijs en de huidige marktwaarde van de woning. Dit zijn in totaal ruim drie miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro, met een gemiddelde overwaarde van € 220.000 per woning.
De daadwerkelijke overwaarde ligt waarschijnlijk hoger aangezien de berekening geen rekening houdt met de inbreng van eigen geld en aflossingen. “Woningen die vóór het jaar 2000 zijn verkocht, hebben gemiddeld de meeste overwaarde vanwege de lange periode waarin hun waarde kon stijgen. Daarentegen hebben woningen die rond 2008 zijn verkocht minder overwaarde door de prijsdalingen tijdens de kredietcrisis”, aldus Pellemans.
De daadwerkelijke overwaarde ligt waarschijnlijk hoger aangezien de berekening geen rekening houdt met de inbreng van eigen geld en aflossingen. “Woningen die vóór het jaar 2000 zijn verkocht, hebben gemiddeld de meeste overwaarde vanwege de lange periode waarin hun waarde kon stijgen. Daarentegen hebben woningen die rond 2008 zijn verkocht minder overwaarde door de prijsdalingen tijdens de kredietcrisis”, aldus Pellemans.
Wat kunt u met overwaarde doen?
Overwaarde is natuurlijk mooi op papier, maar u kunt het ook benutten. Dit kan bijvoorbeeld door met een verhoging van een bestaande lening een woning te verduurzamen. Uit het onderzoek blijkt zelfs dat woningen met een slecht energielabel (F en G) de meeste overwaarde hebben.
Wat gaat de overwaarde in de toekomst doen?
Twee jaar geleden was de gemiddelde overwaarde van een woning € 175.000, dit jaar € 220.000. Kan de gemiddelde huizenbezitter zich over 5 jaar rijk rekenen met een verdubbeling van overwaarde? Pellemans glimlachend: ”Was het maar zo makkelijk. Er hebben zóveel factoren invloed op de (over)waarde van een huis. Denk aan rentestanden, overheidsbeleid, economie, krapte en sentiment. Met de kennis van nu is de kans klein dat binnenkort de prijzen dalen, maar dat is slechts gebaseerd op aannames.
Wat je wel kunt doen is in scenario’s denken. De woningwaarde is tijdens de kredietcrisis - tussen 2008 en 2013 - met gemiddeld 17% gedaald. Als dit opnieuw zou gebeuren, dan neemt de overwaarde met € 80.000 af. Dit betekent dat ruim 36% van de overwaarde verdampt, en blijft er dus nog een aanzienlijk gedeelte over. Overigens belangrijk om te beseffen dat het om gemiddeldes gaat, en dat recent gekochte woningen in zo’n scenario veelal het hardst geraakt zullen worden.”
Wat je wel kunt doen is in scenario’s denken. De woningwaarde is tijdens de kredietcrisis - tussen 2008 en 2013 - met gemiddeld 17% gedaald. Als dit opnieuw zou gebeuren, dan neemt de overwaarde met € 80.000 af. Dit betekent dat ruim 36% van de overwaarde verdampt, en blijft er dus nog een aanzienlijk gedeelte over. Overigens belangrijk om te beseffen dat het om gemiddeldes gaat, en dat recent gekochte woningen in zo’n scenario veelal het hardst geraakt zullen worden.”
Een geruststellender gedachte is dat bij een woningwaardedaling van 3% per jaar, de gemiddelde overwaarde pas in 2046 is verdampt, zo berekende ook Calcasa.
* Handelsbanken werkt samen met Calcasa. Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de geautomatiseerde waardering van onroerend goed voor consumenten, hypotheek- en vastgoedorganisaties.
